광양시새마을금고 ‘부지매입가격 적절성’ 놓고 논란

2014. 09.25(목) 13:46

광양시새마을금고(백경현이사장)가 사세확장 일환으로 광양읍에 점포를 내기로 결정하고 광양읍 칠성리 955-7과 8번지(각각1124.2㎡, 165㎡) 부지 매입금을 놓고 지역사회 일각에서 적절성 논란이 일고 있다.

논란의 핵심은 신축 중인 부지(1289.2㎡=약 390평)는 지난 2011년 4월 순천에 거주하고 있는 A씨가 8억 650만원(건물포함.등기부상 매매가)에 구입하였고, 광양시 새마을금고(백경현이사장)에서는 이러한 사실을 알고도 당시 매입가의 두배가량인 19억 5000만원(건물포함)을 주고 매입하였다는 것이다.

이로인해 A씨는 광양시새마을금고(백경현이사장)의 매입으로 3년만에 두배 이상의 매매 차익을 챙기는 반면 금고 회원들은 백이사장의 무리한 투자에 막중한 손실을 입었다는 논란이다.

이와 관련, 광양시새마을금고 읍지점 부지매입 과정과 절차에 대해 백경현 광양시새마을금고 이사장의 설명을 들어본다.

언제부터, 왜? 추진하였습니까?
2012년 초 부터였습니다.
저축은행사태 이후, 금감원으로부터 금융권에 대한 대대적인 검사가 시작되면서, 그동안 갑(은행)과 을(고객) 사이에서 을에게 불리했던 각종 제도들이 갑의 횡포라는 사회적 분위기와 함께 근포괄근저당금지, 연대보증제도폐지, 연체이자 상한선 하향, 시장변동금리적용철저 등 은행 수익률을 압박하는 각종 규제들이 쏟아지는 상황이었습니다. 대표적으로 을이 부담했던 담보설정비에 관한 위헌판결은 은행 수익에 치명적인 부담을 주는 일대 사건이었습니다.

무엇보다 본금고가 추진하던 2011 - 2013 3천억달성 3개년 프로젝트를 수정하지 않으면 안되는 상황이었으며, 떨어지는 수익률을 감안한 새틀 짜기에서 ‘직원 40명에 자산 5천억원’으로 목표를 수정을 해야 하면서, 이의 실현을 위해서는 현재의 동광양지역 섹터만으로는 안정성장 기반에 한계가 있다는 판단이었습니다.

하여, 현 광양새마을금고(당시 정영배이사장)에게 통합을 제시하였으나, 당금고의 이사회의에서 부결이 났다는 말을 듣습니다. 지역사회적 분위기 또한 베이비부머들의 은퇴가 시작되면서 그동안 주거 안정에 큰 도움을 주었던 금호동을 비롯한 동광양지역 세대들의 용강지역 선호도가 뚜렷해지는 추세에서 목성지구 재개발 등으로 장차 읍지역 이주가 활발해질 것이라는 예상을 하였으며, 광양의 주거생활 패턴이 확연히 분산되는 과정을 염두에 두고  시도했던 두 금고의 통합이 무산되면서, 차선으로 중앙회에 지역내 새마을금고의 위상 정립을 위해 읍지역 진출을 요청하게 됩니다. 물론, 사전 부지 선정작업을 진행하기 위해, 본금고 자문위원이시며, 전임 이사장이셨던 강기태님(00부동산중개사)께 의뢰를 부탁하게 됩니다.

위치가 과연 합당하다고 판단합니까?
읍지역의 주거분포를 보면 광양경제자유구역청 앞 로타리를 기준으로 구도심이 형성되었고, 용강지구와 덕례지구로 삼각패던입니다. 새마을금고법 규정에는 기존 새마을금고 점포가 있는 곳으로부터 직선거리 500M를 벗어나는 곳에만 신규점포가 입점하게 되어 있습니다. 처음 광양새마을금고 용강지점 반경 500M 지점 입점을 생각하고 현 광양단위농협 용강마트 주변을 생각하였으나, 당장은 경쟁력이 있으나, 향후 언젠가는 두 금고의 통합을 염두에 두어야 했고, 지역금고 간 지나친 경쟁은 대형금고의 위상에 맞지 않다는 판단이었습니다. 두 번째로 고려한 곳이 경제자유구역청 로타리 근처였습니다. 그러나 현재 상권만 보면 당연히 우량상권이지만 향후 도심개발이 아래쪽으로 더 내려갈 것을 예상하면 읍터미널부근이 적지였습니다. 하여 터미널 인근을 찾던 중 현 광양단위농협 건너편에 낡은 가옥 두 채를 매입(160여평) 가능하였으나, 기존 농협에 비해 지나치게 협소하여 취지에 맞지 않았고, 터미널 옆 가구점 또한 매각 의사가 없었습니다.
 
지금까지의 설명은 현위치인 광양병원 건너 부지를 결정하게 되기까지의 과정입니다.

현 위치는 입점결정 당시, 아울렛 점포 등이 앞 다퉈서 입점을 하고 있었고, 덕례리와 구도심, 용강지역을 아우르는 교통삼각지라는 것을 알 수 있습니다. 향후 이웃금고와의 통합을 고려하여 중첩을 피했고, 본금고 위상이면 충분히 흡입력이 있다는 판단에서 중심지역을 선택하였으며, 여고에서 서천변 사거리 구역을 답사 물색하여 구매의사를 타진하던 중, 200여평의 협소한 부지는 두어 군데 있었으나, 장차 본점 수준의 위상에 걸 맞는 경쟁력을 확보하지 않으면 안 된다는 판단에서 현위치(390평)을 선택하였습니다.

주변 시세(300만원대)에 비해 평당500만원의 턱없이 비싼 값입니다. 회원의 자산을 그렇게 함부로 써도 되는 것입니까?
개인사업자가 아닌 임기직(4년)이사장이기에 자칫 오해로 비칠 수도 있는 민감한 부분입니다. 읍지점부지 총면적은 1,289.2제곱미터(390평)입니다. 토지매입비는 15억5천만원이며, 평당가격은 3,974천원입니다. 건물 231평, 평당가격 1,731천원, 합계 4억원입니다. 총합계 19억5천만원입니다.

건축물은 필요 없고 재건축을 해야 하는데 건물값을 치면 안 되는 것으로 아는데, 그렇다면 매입가격 전부가 사실상 토지 값 아닙니까?
부동산 가격은 정상가격과 사정가격의 두 가지로 봐야합니다. 정상가격이란, 부동산 시장에 나와 있는 물건을 사는 경우입니다. 사정가격이란, 소유자의 매도의사는 없으나, 구매자의 요청에 의해 매매를 하는 경우입니다. 읍지점 부지매입가격은 사정가격에 의해 매매된 경우입니다. 이 경우 건물가격은 구매자의 입장에서는 쓸모가 없으나, 매도자의 입장에서는 멀쩡하게 살아 있는 소유가치가 있는 건물입니다. 특히 건물 매입당시 아울렛 세 개 브랜드사에서 월 6백만원에 임대 절차가 진행중이었으므로 건물값을 매입자의 입장에서만 판단하여 무가치 하다고 하는 것은 옳지 않습니다. 건물을 파옥하는 것은 구매자의 의사에 의한 것이지 건물주는 그 건물을 쓰레기로 버릴 의사가 없었다는 것입니다. 고로 건물값을 토지가격으로 추산하는 것은 이해가 되나, 엄격한 의미에서 값을 치를 수 밖에 없었습니다. 이것은 세법상으로도 맞으며 전혀 하자가 없는 적법한 계산방식이라는 것을 확인하시기 바랍니다.
 
참고로, 사례가격이라 함은, 주변 부동산중개소 세 곳 이상의 사례를 종합하거나, 특수가격이 아닌 정상가격의 실제 매매사례가격이 있는 것이 사례가격입니다. 본금고가 조사한 바에 의하면 평균 350만원부터 400만원에 거래되고 있으며, 읍지점부지에서 읍사무소쪽 도로변 150미터 거리에 있는 셀프세차장의 경우 400만원을 호가하고 있는 것이 판명되었습니다.  더하여, 본금고 입장에서는 토지의 ‘희소성’을 감안하지 않을 수 없었으며, 구매자의 의사에 반해 매도인의 매각의사가 없는 상태에서 필요 부지를 매입해야 하는 상황에서 저가구매협상이 어려웠음을 밝힙니다.

중개사가 본금고 전임이사장이라는 특수 관계이며, 중개수수료가 비싸게 지급되었다는 제보가 있는데?
특수관계자를 물색한 이유는 보안 때문입니다. 새마을금고가 땅을 찾는다는 소문이 나면 어떤 현상이 올까요. 본금고 임원님들도 추진과정은 모를 수밖에 없었습니다. 그것이 경영입니다. 자격여부는 확인해보면 아시겠지만 분명 허가업체입니다. 본 물건 중개자는 중개업체의 직원자격으로 중개를 하였습니다. 계약서 서류가 답입니다. 중개수수료는 규정에 의해 매입가격의 0.9%(17,550,000원 부가세별도)가 지급되었습니다.

마지막으로 이사태의 입장을 정리해 주신다면?
공교롭게도 최근 뉴스에 의하면, 서울특별시 삼성동 한전부지 매각입찰에서 평가금액 4조원대의 부지를 현대그룹이 10조5500억원에 매입했다는 소식을 접합니다. 물론 글로벌을 대표하는 대한민국 최고그룹인 삼성과의 자존심 싸움이 있었지만, 부동산 가격은 장래 가치를 반영하여 결정되는 것이므로 구매자의 필요성 여부에 따라, 비슷한 조건에서도 서로 다른 가격이 매겨지는 것입니다.

본금고가 읍지점 부지를 비싸게 구매했다면, 경영진이 무지해서 사기를 당했거나, 비리가 있었다고 의심을 할 수가 있겠지요. 참고로 본금고는 모든 계약을 이사회에서 구성한 ‘부동산구입위원회’에서 결정하였으며, 이사장은 위치만 정해주고, 최종 서명 단계에서 서명을 하는 위치입니다. 본금고가 오늘날 이렇듯 비상한 성장을 할 수 있었던 원천은 열린경영, 투명경영입니다.
 
이왕지사 이렇게 의심을 가지셨으니, 사례 몇 가지 말씀 드리겠습니다.

현재 건축 중인 읍지점 낙찰가 결정에서 본금고는 관공서 기준의 입찰가를 정하게 되어 있습니다. 규정에 의하면 기준가 대비 80%이상으로 정하게 되어 있는 것인데, 금번 읍지점 입찰가는 70%로 결정해서 시행했습니다. 한마디로 규정을 어겨서 더 낮게 계약한 것이지요. 어떻게 하면 비용을 절감할 것인가를 고민하던 차에 전문가를 두루 찾아다니며 자문을 구한 결과 건설경기가  바닥이어서 70%대에도 덤비는 업체가 많을 것이며, 건축비도 개인사업자 건축물 시공 예에 비춰 결코 낮지 않다는 결론을 내렸습니다.

지난 2011년 10월 6일 김석동 금감원장의 오보발언으로 인한 새마을금고 인출사태가 났을 때가 생각납니다. 당시 저축은행 사태 후유증으로 매우 불안해하던 국민들에게 화약고에 불을 지른 격으로 던진 오보뉴스는 새마을금고를 경영하는 사람이라면 지옥과도 같은 순간을 맞보았을 것입니다. “뉴스 안 봤냐? 늦게 가면 돈 못 받는다. 빨리 가서 줄서세요.” 등등 안타깝게도 불안해 하는 시민들의 정서에 불을 집힌 당사자들은 본금고의 성장을 시기하는 주변 금융기관 창구 직원들과 관련된 인사들이 대부분이었습니다. 사촌이 논을 사면 배가 아프다는 말이 생각나는 대목이지요.
 
돌이켜 보면 광영동을 본점으로 태동한 자그마하였던 새마을금고가 지역민의 관심을 받지 못하다가, 중마시장을 개척하면서 임직원의 눈부신 노력으로 투명경영, 창조경영을 가치로 금년에는 대통령상까지 수상하는 영광을 안았습니다. 호사다마라고 하지요. 주변의 칭찬과 격려가 넘치다 보니 자칫 해이해지기 쉬운 안전사고 등을 미연에 방지하기 위해 지점 창구를 유리벽으로 설치하였으며, 업무시간에는 지점장들의 외근을 금지시키는 등 다각도로 긴장의 끈을 놓지 않고 있습니다.
 
직원 월급도 변변치 않던 새마을금고가 이제는 회원에게 출자배당금과 함께 이용고배당을 덤으로 드리는 행사를 통해 매년 늘어나는 수익금을 회원들에게 돌려드리고 있으며, 새마을금고 본래의 설립취지인 사회환원사업을 점진적으로 확대하여 나가고 있는 현실입니다.

이는 오직 정직하고 투명한 경영이 아니면 결코 불가능한 일입니다. 기회 되시면 이사장이 판공비를 얼마나 쓰는지에 대해서도 살펴주시기 바랍니다. 본금고와 비슷한 자산 크기의 이웃 금융대표들의 경우 기사를 두고 자가용을 타지만, 저희는 서민은행 수장이라는 자세를 직시하며, 섬김을 실천하기 위해 봉고를 직접 운전하고 다니면서 한명의 회원이라도 더 싣고 만나려고 노력하고 있습니다. 골프는 아예 하지도 않으며, 상가집 등에 가면 지인들끼리 하는 오락도 가까이 하지 않고 있습니다. 이 모두가 자신의 청렴과는 별개로 오해와 편견을 불러올 수 있는 환경을 만들지 않겠다는 저의 노력입니다. 이렇듯 자기관리 만큼은 지독하게 답답하고 융통성 없는 경영자이지만 금융트랜드를 읽고 예측경영, 창조경영을 실천하기 위해, 매일 경제신문 세 가지 이상을 접하고, 독서경영을 위해 책을 놓지 않는 것은 물론 직원들에게도 독서를 권장하여 지원하고 있습니다.

최근 현대자동차그룹의 한국전력 서울 삼성동 부지 고가낙찰이 도마 위에 오르면서 현대차와 기아자동차, 현대모비스 등 3개사의 이사회 구성원들이 배임 혐의로 고발당할 처지에 처했다.

한편 광양시새마을금고의 고가 부지매입 논란에 따른 일부조합들은 이사회에서 구성한 ‘부동산구입위원회’의 의사록 열람을 확인, 문제점이 발견시 이사들을 상대로 새마을금고 대외신인도 하락책임을 묻는 다는 입장이다.

아침신문 mornnews@hanmail.net        아침신문 기자의 다른 기사 보기