현행 주택공급방식은 입주예정자들이 총 아파트 분양금액의 80%가량의 금액을 완공 이전에 납부하고, 사업자는 계약자가 납부한 대금으로 공동주택을 건설해 계약자에게 공급하도록 되어 있다.  

이러다보니, 입주예정자들은 분양안내서와 견본주택만 보고 아파트를 계약한 후 2~3년 후에야 입주하는데 이 과정에서 부실공사나 과대·허위광고, 부동산 경기침체로 인한 계약해지 나 잔금납부 유예 요구, 미분양시 분양가 할인을 둘러싼 갈등 등의 집단민원이 빈발하고 있는 실정이다.

참고로, 공동주택 입주와 관련해 지난 3년간('09~'11) 국민권익위가 운영하는 국민신문고를 통해 약 3만여건의 민원이 접수된 바 있으며, 이 중 부실시공 및 아파트 품질 관련 등의 내용이 1만2,385건으로 49%를 차지했다.

이에 국민권익위는 이러한 공동주택 선분양제도의 단점을 보완하고 일부 지자체에서 시행하고 있는 우수사례를 반영해 민원을 사전에 예방할 수 있는 개선안을 마련해 국토해양부에 권고했다.

공동주택 품질점검단 설치.운영
각 분야 전문가가 제3자의 입장에서 아파트 품질을 점검하고 입주자의 생활 편의성, 사용성, 안정성 및 미적 측면에서 공동주택 주요결함과 하자 발생 원인 등에 대한 자문 역할을 통해 품질향상을 도모하여 현행 감리제도를 보완할 수 있는 가칭 ‘품질점검단’을 지자체에서 자율적으로 운영할 수 있는 근거를 마련하도록 했다.

현재 입주예정자들은 아파트 품질에 대한 관심이 높아져 이에 대한 민원이 증가하는 등 대책이 필요한 실정이다.

입주예정자 공사현장 설명회 개최
사업주체(건설사)가 입주예정자를 대상으로 현장설명회를 열어 사용검사 단계에 집중하는 양측 간의 갈등을 줄이고자, 소통의 장을 마련하도록 권고하였다.

현재는 분양계약 후 2~3년이 지나 입주를 코앞에 둔 사전점검 때까지 입주예정자가 기다려야 하기 때문에 사실상 건설사와 입주예정자 간에는 사전에 대화할 기회가 없었다.
   
인터넷 등을 활용한 정보제공 강화
분양 홍보책자에 언급된 내용 중 도시계획에 포함되거나 설치예정인 공익시설·편의시설·도로 등의 기반시설에 대한 출처를 명확히 기재하고, 입주자모집공고(안) 승인 신청 시 분양홍보책자를 입주자모집승인권자에게 제출하고 인터넷상에 게시토록 권고했다.  
 
또한 입주 전 사전점검 전까지 계약자가 공사 진행상황을 수시로 확인할 수 있도록 인터넷 홈페이지 등을 통해 주기적으로 사진 등의 자료를 제공하도록 하고, 사업계획을 변경할 경우에도 그 내역을 인터넷 등을 통해 공개토록 권고했다. 

현재 일부 건설사가 분양실적을 높이기 위해 주민 편의시설 설치 등에 대한 허위·과장광고를 해도 이에 대한 사전제재 등 대책이 부족하고, 사업계획 변경내용에 대한 민원도 많이 발생하고 있다.

기타 갈등유발 요인 보완
아파트 사용검사 기준(체크리스트)을 마련해 불합리하게 사용검사를 추진하거나, 사용검사가 지연되지 않도록 제도를 보완토록 권고했다.

현재는 사용검사에 대한 구체적 기준이 없어 특별한 사유없이 지연되거나, 민원 발생을 우려해 추가적 부담을 건설사가 지는 경우도 빈번했다. 또한 입주예정자들이 집단으로 사용검사를 저지하는 사례도 발생하는 실정이다.

또한, 사업주체(건설사)가 시장·군수·구청장에게 정기적으로 분양률을 보고하도록 하는 법률근거를 마련토록 권고했다.

분양률은 입주예정자들이 아파트를 선택하는데 중대한 영향을 미치는 정보임에도 불구하고, 현재는 분양률 보고에 대한 법령근거가 마련되어 있지 않은 실정이다.

이외에,「주택법」상 ‘입주자’에 대한 정의를 보완해 임시사용승인단계에서 입주한 입주자도 입주자대표회의 구성 등의 공동주택 관리 권한을 행사할 수 있도록 권고했다.

현재는「주택법」상 ‘입주자’에 소유권 이전이 되지 않은채 임시사용승인을 받고 입주한 주민은 포함되지 않아 공동주택 관리 권한을 행사하는데 제약이 있다.

국민권익위 관계자는 “이번 제도개선안을 국토해양부가 수용하면, 완성되지 않은 고가의 아파트를 분양안내서와 견본주택에만 의존해 구입해야 하는 입주예정자의 상대적 불균형을 줄이고, 건설사와 입주예정자 간의 소통을 통해 갈등을 해소할 것을 기대한다”고 밝혔다.